2025年1月27日，山东省住房和城乡建设厅等九部门联合印发《关于促进住房领域消费的行动计划》(以下简称“行动计划”)，提出20条具体措施，旨在激发住房消费潜力、稳定房地产市场、推动经济高质量发展。从政策创新、市场影响及未来方向等维度，全面解读这一行动计划的核心亮点。山东行动计划以系统性政策组合回应了市场痛点，通过“需求端松绑+供给端优化+金融端护航”三管齐下，为房地产市场的稳健发展注入新动能。这一政策框架不仅为山东本地市场提供了清晰路径，也为全国住房消费促进政策提供了“山东样本”。
亮点一：创新“房票”安置与“以旧换新”，激活存量市场
行动计划首次将“房票”安置模式系统化推广，并将其作为城市更新、城中村改造的重要工具。政策允许“房票”在更大区域内转让、拆分、组合使用，延长使用有效期，并提高持票购房补贴比例，有效打通跨区使用堵点。这一模式不仅提升了被征收群众的购房选择权，还通过“以旧换新”政策进一步联动市场——对一年内换购住房的纳税人退还个人所得税，鼓励房企以旧房抵顶新房房款，推动存量房与新建商品房的双向流通。
相较于其他省份的货币化安置政策，山东的“房票”更具灵活性和普惠性。例如，广东省虽强调货币化补偿，但未涉及跨区域流转和组合使用的创新设计，而山东通过政策组合拳，直接激活了房地产市场的交易链条。
亮点二：公积金政策全面松绑，精准支持刚需与改善需求
山东在公积金使用上实现多项突破：
1.贷款额度提升：购买现房最高贷款额度提高10%，二套房首付比例降至20%，月还款额与收入比上限提至60%；
2.租房支持加码：推广公积金直付房租模式，租房提取额同比增20%；
3.异地限制取消：取消异地购房提取公积金的户籍和工作地限制。
此外，政策首次将灵活就业人员纳入公积金缴存范围，试点城市新增灵活就业缴存人群10万人以上，覆盖新市民、青年人等群体，进一步释放消费潜力。
以青岛为例，2025年1月新建商品住宅成交3219套，李沧区去化周期缩短至9个月，显示政策对刚需和改善需求的直接拉动作用。
亮点三：老旧小区改造与品质提升，撬动消费投资
行动计划将老旧小区改造定位为“以旧换新”的核心抓手，2025年计划改造城镇老旧小区844个、惠及13.7万户，加装电梯1000部，并同步推动家电、家装、节能改造等消费升级。政策还提出打造“好房子”标准，鼓励新建项目优化容积率、配套公共服务设施，并通过贷款融资支持高品质住宅建设，满足多样化改善性需求。
亮点四：租赁市场与保障性住房扩容，完善住房供给体系
山东计划2025年底前建成10万套以上保障性租赁住房，并支持收购存量商品房转为租赁房源，拓宽申请渠道、提升租住品质。同时，政策推动“租购同权”，保障租房者享有教育、医疗等公共服务权益，鼓励国企和社会资本参与租赁住房建设，形成市场化供给模式。
此外，租赁补贴政策向农业转移人口、新就业劳动者倾斜，动态调整补贴标准，增强新市民的安居能力。
山东行动计划通过“存量转化+市场化运营”双轨并行，既缓解了住房结构性矛盾，又为房企提供了去库存新路径。
政策落地：促销活动与金融支持双轮驱动
为加速政策见效，山东提出“全年组织住房促销活动不低于150场”，包括房交会、群团购、线上房产超市等，并利用“五一”“十一”等节点集中造势。金融层面，设立3000亿元“白名单”授信规模，支持合规房企融资，降低首付比例(首套20%、二套30%)，同步优化预售资金监管，保障项目开发效率。
市场展望：政策效应释放与市场分化并存
短期来看，山东房地产市场已显现回暖迹象，2024年四季度商品房销售面积环比增长5.2%，房价指数企稳回升。长期则需关注政策落地效果与城市分化——济南、青岛等核心城市受益于人口流入和资源集聚，复苏势头强劲；部分三四线城市仍需通过产业配套和人口吸引政策巩固市场信心。
来源：中国房地产报山东
